建物表題登記（表示登記）の依頼は土地家屋調査士と司法書士どちらがいい？

家を新築したり、新築の家を購入した際には、建物の表題登記（表示登記）を申請する必要があります。また、家の所有権を明確にするためには所有権保存登記を申請します。2つの登記にはそれぞれ土地家屋調査士、そして、司法書士という専門家がいます。今回は不動産登記と専門家の役割などについて見ていくことにしましょう。

建物表題登記の依頼をするケース

建物の表題登記については、不動産登記法第47条に次のように定められています。

「新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない」

この法律の文言をもう少しかみくだいてみましょう。

文言のうち「新築した建物」とは、注文住宅に限らず新築の分譲住宅や建替えも入ります。つまり、家を新築したり、新築の家を購入した場合には、1カ月以内に表題登記を申請しなければならないということです。表題登記は法律上の義務なのです。

次の文言、「区分建物以外の表題登記がない建物」は、例えば、親の家を相続したけれども未登記だったというケースが挙げられます。この場合も、相続してから1カ月以内に表題登記をする必要があります。「区分建物以外」の建物は、マンションなど「一棟の建物の一部を独立して所有することができる建物」のことです。

表題登記は法律で義務付けられているわけですが、家の新築、新築の家の購入、あるいは未登記建物を相続するといったことは一個人に度々あることではありません。

そのため表題登記をしなければならないと言われても、「何をどうすればいいかわからない」ということになります。そして「誰か代わりに登記してくれる人はいないか」と依頼先を求めることになりますが、建物の表題登記を本人に代わって申請＝代理申請できるのは、土地家屋調査士に限られます。

建物表題登記の依頼先

土地家屋調査士

土地家屋調査士は国家資格の一つです。不動産の表示に関する登記（表題登記）について必要な土地・家屋に関する調査や測量、表題登記の代理申請、また、土地の境界の位置を特定する筆界特定などが主たる業務です。そこで建物の表題登記の依頼先は、土地家屋調査士になります。

司法書士

家の新築、新築の家の購入後に法律通り表題登記を行ったとしても、「この家は私のもの」と家の所有権が明確になるわけではありません。所有権を明確にするためには「所有権保存登記」を行う必要があるからです。

この所有権保存登記をはじめとする不動産の権利関係の登記の専門家は、司法書士になります。土地家屋調査士は不動産の権利関係の登記を代理申請することはできません。

所有権保存登記は、表題登記と違って法律で義務付けられてはいませんが、所有権保存登記を行わないと、その家が自分の家であることを公的に証明できず、第三者に対して不動産の所有権を主張できません。そのため所有権保存登記はきちんと行うべきものです。

しかし、所有権保存登記も一般の方にはなじみがなく、「きちんと行うべきといわれても、何をどうすればいいかわからない」となると思います。そこで、所有権保存登記をはじめとする不動産の権利に関する登記については、司法書士に依頼することになります。

登記事項証明書（登記簿謄本）について

土地家屋調査士と司法書士の業務を「登記事項証明書（登記簿謄本）」の構成にもとづいてもう少し見ていくことにしましょう。登記事項証明書（登記簿謄本）は、不動産の登記内容が記載されたものです。

登記事項証明書（登記簿謄本）は大きく「表題部」と「権利部」で構成されています。

「表題部」には建物の所在地、種類、構造、床面積といった建物の物理的な状況が記載されます。土地家屋調査士が扱うのはこの表題部です。

「権利部」には、その建物の所有者は誰かなど権利に関する状況が記載されます。

この権利部は「甲区」と「乙区」があり、「甲区」には所有権に関する事項が記載され、「乙区」には所有権以外の権利に関する事項が記載されます。司法書士が扱うのはこの権利部です。

表題登記と所有権保存登記は、まず表題登記を行い、次に所有権保存登記を行う順番になります。表題登記をしていなければ、何に対して所有権を保存しようとするかわからない、ということになるからです。

なお、表題登記には税金はかかりませんが、所有権保存登記には登録免許税がかかります。税率は0.4％で、税額の計算式は「課税標準価格×0.4％」になります。

住宅ローンの抵当権と表題登記、所有権保存登記の関係

ところで、いま、登記事項証明書（登記簿謄本）の権利部には「甲区」と「乙区」があり、「甲区」には所有権に関する事項、「乙区」には所有権以外の権利に関する事項が記載されるとお話ししましたが、所有権以外の権利には例えば抵当権があります。

家の新築や、新築の家の購入に住宅ローンを利用する場合、金融機関は対象となる不動産に抵当権を設定します。住宅ローンの返済が滞った時のために、あらかじめ対象となる不動産を担保としておくわけです。

しかし、そのためには対象となる不動産が、どこにあり、どのようなものであり、誰が所有しているかが明確になっていなければなりません。つまり、建物の表題登記、所有権保存登記が必須となるわけです（家を新築する際に土地も購入している場合は、土地についての所有権移転登記も必要です）。

ちなみに住宅ローンを組んだ際に必要になる主な不動産登記は次のようになります。

・建物表題登記…建物の所在、種類、構造、床面積など、建物に関することを明確にする登記です。

・所有権保存登記…その建物の所有者が誰であるかを明示する登記です。

・所有権移転登記…その不動産の所有権が売主から買主に移ったことを明確にする登記です。

・抵当権設定登記…金融機関が担保権を設定する際に行う登記です。

なお、家の新築、新築の家を購入するに際し、建築会社や不動産会社のほうで土地家屋調査士を指定、あるいは、紹介するケースもあるようです。

ここで注意したいのは、その際にバックマージンが発生している疑いもあることです。つまり、「仕事を紹介するから◯％バックしてほしい」ということです。その◯％分は登記依頼費用に上乗せされます。

ごく稀なケースとは思いますが、Web上で過去にそうした要求を受けたという証言も見られます。表題登記も所有権保存登記も専門家に依頼すると費用がかかりますから、Web上で検索するなどして、登記費用について情報を得ておくことをおすすめします。

住My（すまい）の建物表題登記自己申請

ここまで、表題登記や所有権保存登記の依頼先として、表題登記は土地家屋調査士、所有権保存登記は司法書士があることをお話ししてきました。

しかし、はじめに示した法律の文言（不動産登記法第47条）には「表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない」とあります。この「表題登記がない建物の所有権を取得した者」とは、家を新築した人や新築の家を購入した所有者人のことです。つまり表題登記は専門家に依頼せず、自分で行うことが基本なのです。また、所有権保存登記も自分で行うことができます。

ただ、「自分でやってみたいが、登記は難しいに違いない」ということで躊躇してしまう方が少なくないようです。しかし、実は、表題登記はそれほど難しいものではありません。

建物登記支援センターが提供する「住Myの建物登記自己申請」という支援サービスがあります。

この支援サービスのうち「住Myの建物表題登記自己申請」では、表題登記の申請に必要な書類のリストだけではなく、他では見られない【建物図面と各階平面図の図面を作成】、表題登記申請書も【家屋に関することを記入】までして用意してもらえるので、自分ですることは必要事項記入と押印だけで、登記申請書を完成できます。　　

表題登記完了までのサポートはもちろんのこと、所有権保存登記についても依頼をすれば申請書の用意とアドバイスを受けることができます。

表題登記の申請には、建物図面や各階平面図が必要になります。不動産登記規則には「建物図面は、建物の敷地並びにその一階（区分建物にあっては、その地上の最低階）の位置及び形状を明確にするものでなければならない」。また「方位、縮尺、敷地の地番及びその形状、隣接地の地番並びに附属建物があるときは主である建物又は附属建物の別及び附属建物の符号を記録しなければならない」など、図面作成が極めて難しいものであるかのように示されています。

しかし、簡単に言えば「建物の敷地内の位置、形状、面積を示す」ということです。

「住Myの建物登記自己申請」という支援サービスには料金は発生しますが、「一般住宅1～3階建てまで一律99,000円（税込み）」という料金設定で表題登記申請書を用意してもらい、簡単な作業で本人申請が完結しますので、専門家に代理申請を依頼する際にかかる費用に比べ費用を大幅に抑えることができます。

ちなみに専門家に表題登記を依頼した場合は、15万円程度は見込んでおいたほうがいいですし、所有権保存登記については3万～5万円程度は見ておくほうがいいでしょう。

依頼先による違いの比較まとめ

家を新築したり、新築の家を購入した後などに必要になる登記について、その一般的な依頼先や登記内容について見てきました。

建物の表題登記の依頼先は土地家屋調査士となり、家の所在、種類、構造、床面積など家建物の物理的な状況の登記を行います。一方、建物の所有権など権利関係の登記についての依頼先は司法書士になります。

しかし、表題登記も所有権保存登記も専門家に依頼せず、自分で行うことができます。そのための支援サービス「住Myの建物登記自己申請」もご紹介しました。専門家ヘの依頼に比べ、登記費用を大幅に軽減することができます。

これまでお話ししてきたことを表にすると次のようになります。

	土地家屋調査士	司法書士
業務内容	土地や家屋に関する調査・測量、筆界特定、表題登記の代理申請。	不動産の権利関係を登記として記録するための書類作成、代理申請。
登記	「表題部」の登記 表題登記は法律で義務付けられている。	「権利部」の甲区、乙区の登記 所有権保存登記は法律上の義務はない。
登記事項	建物の所在、種類、構造、床面積など建物の物理的な状況。	不動産の権利関係。 権利部の甲区には、建物の所有者の住所や氏名、取得目的など所有権や所有権移転登記。 乙区には、抵当権設定登記など。
税金	税金は発生しない。	所有権保存登記などに税金が発生。
自分でできる？	表題登記→自分でできる。	所有権保存登記→自分でできる。