建物を新築、もしくはまだ登記されていない建物を購入した際には、特定の場所に建物が建てられたことを証明するために法務局へ登記をしなくてはなりません。これを建物表題登記(以下、表題登記)と言います。
表題登記は土地家屋調査士に依頼するのが一般的ですが、自分で登記することが基本と法では定められています。そこで、今回は表題登記を自分で行う際に必要な申請書について、様式や記入例、ダウンロードできるサイトの紹介をします。自身で表題登記をしようと考えている際はぜひ参考にしてください。
建物表題登記の申請書とは
表題登記の申請書とは、建物の概要を記載し、法務局へ提出する書類を指します。詳細は後述しますが、主な記載内容は、「建築年月」「所有者（共有名義人含む）」「所在地」「延床面積・専有面積」「ほかに添付する書類名」などです。
表題登記の申請書には決まったフォーマットはありません。必須事項さえ記載すれば、手書きでもパソコンを使っても作成は可能です。
（※：法務局が上部と右側に印を押したりするための空白が必要なので、決まったフォーマットはあるといえばあります）
なお、表題登記を行う場合、申請書のほか「建物図面・各階平面図（B4サイズ）」「建築確認済証」「検査済証」「所有権証明書」「申請者が記載された住民票」「原本還付請求」が必要になります。
（※：原本還付請求は任意ですが、法務局は原本還付請求をするように促しますので事前に準備しておいた方がいいでしょう）
ちなみに、表題登記は、建物の存在を法務局に伝えるものであり、その建物の所有者が自分であることを伝えるのは、所有権保存登記（以下「保存登記」といいます）です。
表題登記は法律で必ずやらなくてはならないと決められているため、罰則もありますが、保存登記は義務ではないため、罰則もありません。ただし、後々第三者とトラブルが起きた際、その建物が自分のものであることを証明するには、保存登記が必要です。
表題登記の申請書はいつから提出可能か
表題登記の申請書はいつから提出できるのか、いつまでにやらなければならないのかについて解説します。
表題登記を提出できるのは、原則として建物が完成し、すべての工事代金を支払い、施工会社から所有権証明書を受領した時点です。
ただし、建物を現金で購入する場合は、建物が完成した時点ですぐに工事代金を支払えます。しかし、ほとんどの場合、建物の購入には住宅ローンを使われるのではないでしょうか。ここで一つ大きな問題が発生します。
住宅ローンを利用する際の問題とは、完成した建物を抵当に入れるための抵当権設定が必要ですが、抵当権設定は保存登記つまり表題登記の申請が完了しないとできない点です。前述したように、施工会社に工事代金を支払わないと表題登記に必要な所有権証明書をもらえません。
住宅ローンを利用する場合は、施工会社にもよりますが、工事が完了する前の段階で所有権証明書を受け取れる場合もあります。ただ、事前にもらえるのは表題登記申請を土地家屋調査士に依頼した場合で、個人では断られてしまう場合もあるので、事前に忘れずに確認しておきましょう。
表題登記の申請書提出はいつまで可能か
表題登記の申請書提出期限は、不動産登記法第四十七条で施工会社から所有権証明書をもらってから1カ月と規定されています。1カ月を超えてしまうと、10万円以下の過料が発生するリスクもあるため、必ず期限内に申請書を提出しましょう。
建物を購入してからの1カ月は、移転手続きや引っ越し、お子さんがいれば新しい学校の入学手続きなどやるべきことが山積しています。まずは自分たちの生活を安定させることに集中してしまい、表題登記のように直近の生活には関係ないと思われる手続きはつい忘れがちになるため、十分な注意が必要です。
所有権証明書をもらう前の段階からしっかりとスケジュールを立て、忘れずに申請をするようにしましょう。
建物表題登記の申請方式
建物表題登記を申請する方法は、書面申請とオンライン申請、どちらかの方式で行います。それぞれの概要や申請の流れについて見ていきましょう。
書面申請
手書きもしくはパソコンで作成した申請書ほか、必要な書類をまとめて直接、管轄法務局に持ち込むか郵送（郵送申請）で申請する方法です。
ただし、令和2年（2020年）1月14日から、パソコンに申請用総合ソフトをインストールし、申請書を作成すればインターネット経由での送信も可能になっています。
オンライン申請
オンライン申請では、申請書を正確に作成でき、登記の処理状況をパソコンで確認できます。
ただし、下記注意点でも述べますが、申請書作成と原本を送付、または持参する必要があるため、手間がかかり、困難と言えるでしょう。
ちなみに、法務局では半ライン申請と呼ばれています。申請書は確かに作成できますが、そこにたどり着くまでに多くの選択肢があり、苦労して申請書を作成しても、結局のところ、原本書類をすべて送付する必要があります。
法務省参考サイト：不動産登記の電子申請（オンライン申請）について
【注意点1 】
申請用総合ソフトを使って申請書を作成する場合、QRコード付きの申請書を使います。
総合ソフトで申請書を作成した後にQRコード付きの申請書が発行され、それを総務局に送付します。
QRコード付き申請書はオンラインで送信しますが、扱いは書面申請のため、オンライン申請後、印刷して期限内に法務局へ送付、または持参しなくてはなりません。オンラインで送信した段階では、申請が終わったわけではないので、注意が必要です。
【注意点2 】
QRコード付き申請書をオンラインで送信した段階で申請書に間違いがあると気付いた際は、申請用総合ソフトで改めて申請書を作成し、送信しなければなりません。その上で、修正された申請書を印刷し、法務局へ提出します。
オンライン申請を行う場合、パソコンのほか、電子証明書入りのマイナンバーカード（個人の場合）、ICカードリーライタ、利用者クライアントソフト、QRコードを読み取るためのQRコードリーダーが必要です。
なお、電子証明書入りのマイナンバーカードは、住民登録をしている市区町村で交付してもらえます。すでにマイナンバーカードを取得していて、電子証明書が記録されていなくても、住民登録をしている市区町村に行けば電子証明書を記録してくれます。
（※： ICカードリーダーライタが必要で、１回の登記のためにお金がかかります）
また、利用者クライアントソフトは、下記URLからダウンロード可能です。
地方公共団体情報システム機構 公的個人認証サービスポータルサイト
（※： ICカードリーダーライタが必要です）
上記の準備を終えたら、パソコンで設定を行いオンラインで申請をします。オンラインで申請書を送信した後、原本を提出し、それをもって申請完了となります。
建物表題登記の記載例
では、実際に表題登記を行うにあたって、申請書を作成する方法を見ていきましょう。ここでは、表題登記の記載例のほか、保存登記を自分で行う場合と委任する場合の申請書作成方法も併せて解説します。
前述したように、表題登記の申請書に決まったフォーマットはありませんが、必ず記載しなければならない項目はあるため、順番に見ていきましょう。
1.登記の目的
ここには、「建物表題登記」と記載します。
2.添付書類
表題登記を行う際に提出する書類をすべて記載します。具体的には、建物図面、各階平面図、所有権証明書（建築確認通知書、検査済証、工事完了引渡証明書、譲渡証明書兼未使用証明書）、住所証明書（申請者が記載された住民票）などです。
なお、所有権証明書や住所証明書は、必ず原本を添付しなければなりません。所有権証明書は、住宅ローン申請にも必要となる場合があるため、返還してもらいたい場合は、次の方法で返還請求を行います。
（※：所有権証明書も事業者の印鑑証明書も原本還付は可能です）
申請書の添付書類の返還を請求する書類の後に、「原本還付請求」と記載し、原本をコピーしてください。そのコピーに「原本に相違ありません」と記載し、申請書を作成する本人がコピーに署名・押印して申請書に添付したうえで、原本と一緒に提出します。
3.申請人
申請を行う人の住民票記載現在住所と氏名を記載し、押印します。共有名義人がいる場合は、共有名義人の住所と氏名も記載し、押印してください。
4.代理人
申請書の申請を代理人に委任する場合は、代理人の住所と氏名、連絡先の電話番号を記載し、押印します。なお、詳しくは後述しますが、代理人に委任する場合は別途委任状の添付が必要です。
5.建物の表示
表題登記を行う建物の所在地、種類（住宅として使用する場合は「居宅」と記載）、構造（木造かわらぶき、スレートぶき、2階建・3階建など）、床面積（階ごとに㎡で記載）、原因およびその日付（建築年月日、令和4年5月30日新築など）を記載します。
所有権保存登記の記載例（本人申請の場合）
続いて、表題登記を済ませ、保存登記を行う場合の記載例です。
1.登記の目的
ここには、「所有権保存」と記載します。
2.所有者
建物の所有者となる人の住民票記載住所、氏名、連絡先の電話番号を記載します。
住所は、必ずしも新築住所である必要はありません。例えば、別荘を新築した場合は、所有者住所は別になるからです。また、表題登記を行う時にも、申請人は、住民票の住所を記載しますので、新築住所と異なることは一般的です。
重要となるのは、「表題登記に記載されている申請人の住所と同じであるかどうか」になります。表題登記記載の住所から、新住所になっている場合は、『変更証明書』が必要になります。
なお所有者の氏名は、表題登記をした際の所有者と一致していなければなりません。
（※：保存登記ができるのは、表題部所有者または一般継承人になります）
3.添付情報
添付する書類を記載します。保存登記に添付する書類は基本的に、住所証明情報（住民票）のみです。なお、所有者の住所記載時に住民票コードを記載すれば、住民票の添付は必要ありません。
4.登記識別情報の通知が必要かどうか
登記識別情報の通知を希望する場合は何もせず、通知を必要としない場合は、チェックを入れます。
5.誰がいつどこへ申請書を提出するか
申請書を提出する日付（郵送の場合は記載しなくても問題ありません）、誰が申請するか（所有者本人または一般承継人が申請する場合は、第74条第1項第1号申請と記載）、どこへ申請するか（〇〇法務局もしくは地方法務局、〇〇支局または出張所と記載）します。
6.課税価格・登録免許税
課税価格とは、固定資産課税明細書において、価格もしくは評価額と記載されている価格（1,000円未満切捨）です。不明の場合は、不動産を管轄する登記所の登記官に確認します。
（※：新築の場合は評価がでていませんので、各市町村で発表されている評価額を基準とします）
登録免許税は、課税価格に税率（4/1000）を掛けたものです。なお、この税率は令和6年3月31日までで、それ以降は変更になる場合があります。
登録免許税を現金で納付した場合は、登録免許税納付用台紙に交付された領収書を貼り付けて添付。収入印紙で納付する場合は、収入印紙を貼り付けた登録免許税納付用台紙と申請書を一括してつづり、申請人がつづり目に捺印をします。
7.不動産の表示
不動産番号、所在、家屋番号、種類、構造、床面積を記載します（所在地、種類、構造、床面積は建物表題登記に記載する内容と同じです）。なお、不動産番号を記載した場合は、それ以降の記載を省略可能です。
所有権保存登記の記載例（委任申請の場合）
建物保存登記（所有権保存登記）を代理人に委任する場合の記載例を解説します。
1.添付情報
住所証明情報に加えて、代理権限証明情報（登記の申請に関する委任状）を添付します。記載例は次のとおりです。
委任状には次の内容を記載します。
私は、「（代理人の）住所と氏名」に次の権限を委任します。
- 登記申請書の作成、申請に必要な書面と共に登記申請書を管轄登記所に提出すること
- 登記完了後に通知される登記識別情報通知書および登記完了証を受領すること
- 登記の申請に不備があった場合に、当該登記の申請を取り下げ、または補正すること
- 登記に係る登録免許税の還付金を受領すること
- 上記ほか、登記申請に関する必要な一切の権限
上記を記載し、委任を行う「年月日と申請者の住所・氏名・押印」を記載します。
・登記の目的
「所有権保存」と記載します。
・所有者
建物を所有する者の住所と氏名を記載します。
・不動産の表示
建物の所在、家屋番号を記載します。
2.登記識別情報の通知が必要かどうか
本人が申請する場合と同じ
3.誰がいつどこへ申請書を提出するか
本人が申請する場合と同じ
4.代理人
代理人の住所・氏名・押印と連絡先の電話番号を記載します。
5.課税価格・登録免許税
本人が申請する場合と同じ
6.不動産の表示
本人が申請する場合と同じ
建物表題登記の様式、ダウンロード方法
保存登記の様式は決まったフォーマットはありません（※：上右側には空白が必要です）。法務局などのWebサイトでダウンロードが可能です。
法務局のWebサイトでは、一太郎、Word、PDFの3つの形式でフォーマットと記載例がダウンロードできるようになっているので、必要に応じて利用するようにしましょう。
なお、表題登記のフォーマットは法務局Webサイトにはありません。また余白については規則がありますので、例えば地目変更などのフォーマットを利用して、法務局が必要とする余白部分を利用してはいかがでしょうか。
まとめ
保存登記は法務局サイトからダウンロードできますが、表題登記はありません。そのため、何も知らない状態で、個人で申請するのは難しいと思う方もいるでしょう。
しかし、申請書の作成自体はそれほど難しいものではありません。今回、紹介したように必要事項を把握すれば比較的簡単に作成可能です。
ただし、住宅ローンを実行するには、表題登記をスムーズに進める必要があります。そこでおすすめなのが建物登記支援センターの「住Myの建物登記自己申請」です。
基本的には、工事の中間検査で中間検査合格証を取得した時点でご依頼いただければ、建物登記申請に必要な図面や書類を準備することができます。あとは、施工会社から受け取る書類とあなたの住民票が揃えば、建物が完成したその日に申請を行うことが可能です。住宅ローンを活用するために、スムーズに登記申請を終えたい方はぜひ、お気軽に御相談ください。
