所有権保存登記は、大切な財産である不動産の所有権者を公にする登記です。必要書類と共に法務局に申請します。法務局とか必要書類と聞くと「めんどくさそう」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、一般の方が自分で行える登記です。申請時に必要になる書類などについて見ていきましょう。
建物登記と所有権保存登記
登記簿は、「表題部」と「権利部」に分かれています。
「表題部」には、建物の所在地、種類（居宅、店舗、共同住宅など）、構造（木造や鉄筋コンクリート造など）、床面積など、建物の物理的な状況が記載されます。この「表題部」をつくるための建物登記を【表題登記】といい、法律で義務付けられています。家（建物）を新築したなら１ヵ月以内に建物の表題登記をしなければなりません。
そして表題部がつくられてからできる「権利部」には、所有権など権利に関する情報が記載されます。
この「権利部」に係る登記を【権利登記】といいますが、権利登記の中で、最初に行われる登記を「所有権保存登記」といい、建物の所有権に関する登記がされていない不動産の、建物の所有権者を公にする登記です。
「所有権に関する登記がされていない不動産」とは、建物でいえば新築の家がそれにあたります。
新しく建った家は表題登記つまり表題部がつくられていませんので、権利部に関する登記も当然できません。
つまり、建物が自分のものであることを公にするためには、表題登記の後に所有権保存登記をする必要があります。所有権保存登記は法律で義務付けられてはいませんが、自分の所有権を守るためには絶対に必要な登記です。
家（建物）を新築したら所有権保存登記まで！と覚えておくとよいでしょう。所有権保存登記をすることで、「この家は私のもの！」ということを公にしましょう。
所有権保存登記と所有権移転登記
不動産登記にはいくつか種類がありますが、土地の場合、日本の土地はほとんど登記されていますが「所有権に関する登記がされていない」土地の例えでいえば、海底が隆起して生じた土地、埋め立てによって生じた土地などが考えられます。しかし、こうしたケースはごく稀ですから、土地の所有権保存登記が必要になるケースはあまりありません。
なお、所有権保存登記とは別に「所有権移転登記」があります。これはすでに登記されている建物や土地の所有権が違う人に移った時に、所有権者を明確にするためにおこなう登記です。例えば中古の家を購入した場合、売主から買主に所有権が移るわけですから所有権移転登記が必要になります。土地を購入した場合も、土地はほとんど登記されていますから、所有権移転登記が必要になります。
所有権保存登記の申請先は、その不動産（家や土地）の所在地を管轄する法務局です。主な申請方法は直接法務局に出向く、郵送で申請する、２つの方法があります。いずれにしても必要書類と登記申請書を法務局に提出します。登記した内容は登記事項証明書（登記簿）を見れば確認できます。
所有権保存登記に必要な書類と手続き
所有権保存登記に必要な書類と手続きを見ていきましょう。
所有権保存登記に必要な書類
所有権保存登記の申請に必要な主な書類は次の４点です。
- 登記申請書
- 住民票の写し
- 住宅用家屋証明書 ＊登録免許税減額対象建物の場合
- 委任状 ＊申請を委任する場合
登記申請書
建物登記に必要な情報をA4の用紙にまとめたものです。書式と記載例が法務局のホームページからダウンロードできます。それを見ると、所有権保存登記申請の記載事項には「登記の目的」、「所有者」、「添付情報」、また、「課税価格」、「登録免許税」、「不動産の表示」などがあります。
「登記の目的」は、所有権保存登記の場合、「所有権保存」になります。
「所有者」は、表題部に記録されている所有者の住所・氏名、連絡先電話番号を記載します。
住所や氏名が記録されている内容と住民票に相違がある場合は、所有権保存登記申請の前に「表題部変更登記」が必要になります。
「添付情報」は、上にあげた所有者の住民票の写し、また、原本還付請求や住宅用家屋証明書など、個人により異なります。
「課税価格」は、課税の対象となる不動産の価額のことです。新築の場合は各地方法務局ごとに示されている「新築建物課税標準価格認定基準表」によって計算します。建物の種類・構造別に「１平方メートルの単価」が示されていますから、その単価に建物の床面積をかけて算出します。
「登録免許税」は、国税で原則として現金で納付することが法律で義務付けられています。
新築の建物の税率は0.4％、住宅用家屋証明書を添付した場合は0.15％で、課税価格（不動産価額）にパーセンテージをかけて計算し算出した額を管轄税務署や金融機関で支払いをし、受取った領収書を当該申請書と一緒に提出します。額が３万円以下の場合は、収入印紙を当該申請書に貼付して納付することも可能です。
「不動産の表示」には、先にお話しした登記事項証明書の「表題部」に記載された、建物の所在地、種類、構造、床面積など建物の物理的な状況を記載します。法務局の記載例の「注」には、「不動産の表示」について、「登記の申請をする不動産を、登記記録（登記事項証明書）に記録されているとおりに正確に記載してください」とありますが、所有権保存登記は、建物表題登記がされていなければ実行できません。つまり、この指示通りにするには、所有権保存登記の前に建物の表題登記をしておくことが絶対ということです。
住民票の写し
基本的に表題部に記録されている所有者が、建物の所有者として所有権保存登記を申請することができ、その申請人の住民票の写しが必要です。
申請人が複数人いる場合は、全員の写しが必要ですが、１通の住民票に所有者全員の名前が記載されているのであれば、その１通だけで大丈夫です。市区町村の役所、あるいは、コンビニで取得することもできます。
住宅用家屋証明書
住宅用家屋証明書がなければ所有権保存登記ができない、というわけではありませんが、取得条件に当てはまる場合は、用意されることをおすすめします。
土地や建物の所有権等を登記する際には登録免許税がかかります。建物（住宅用家屋）を新築したときの所有権保存登記の税率は0.4％。仮に不動産価額を2000万円とすれば2000万円×0.4％＝８万円になります。
しかし、所有権保存登記申請の際に、住宅用家屋証明書を添付すれば税率が0.15％に軽減され、登録免許税は2000万円×0.15％＝３万円になります。
住宅用家屋証明書の取得条件は、新築住宅の場合、新築後1年以内、自分の居住用として使用する、床面積50平方メートル以上などで、一般的な住宅であれば要件を満たすと考えていいでしょう。市区町村の役所で取得できます。
委任状
建物の表題登記の専門家は土地家屋調査士、権利登記に関する専門家は行政書士になります。
そのため所有権保存登記を依頼する場合、依頼先は行政書士になります。委任状は「この行政書士に申請をお願いしました」ということを証明するものです。
ただ、建物の表題登記も所有権保存登記も必ず専門家に依頼しなければならないということではありません。自分で表題登記をする方、自分で所有権保存登記をする方も増えています。
時期や法務局の混雑にもよりますが、建物表題登記は、申請後におこなわれる登記官の現地確認から１週間程度、所有権保存登記は、申請から１週間程度で登記が完了します。
相続した建物が未登記であった場合
日本には、不動産登記法で定められている新築後１か月以内の登記がされていない家（建物）も多く、これを「未登記建物」といいます。
住宅ローンで家を建てることが普通になった現在は、住宅ローンの条件として金融機関がその家に抵当権を設定するため、家（建物）の表題登記と所有権保存登記が必須になります。したがって家（建物）が未登記のままになることはあまり考えられませんが、昔は自己資金で家を建てることがめずらしくはなく、そのため登記しないことも多かったといわれています。親の家を相続して初めて未登記であることが判明したというケースは少なくありません。
しかしながら、未登記の家（建物）を相続した場合、必要書類を揃えることで直接、相続人名義で建物の表題登記から所有権保存登記まで申請することができます。
相続した未登記建物の登記に必要な書類
未登記建物であったとしても、「建物表題登記」の申請内容、必要書類は同じです。基本書類への追加書類として、下記が必要になります。
固定資産税納付書、建築確認書など公的発行書類の提出を以て、当該建物に関する登記であることを証明します。この時の納付書宛名や建築依頼人が被相続人（亡くなった方）です。
・不動産を取得する人（相続人）の住民票の写し
・相続を証する書面
相続登記であることを証明する書類です。
被相続人の出生から死亡までの経緯がわかる戸籍関係書類、法定相続人全員の印鑑証明書と住民票の写し、相続人が複数人いる場合は、遺産分割協議書などの添付が必要です。
・固定資産評価証明書
土地や建物などの固定資産の評価額を証明する書類です。所有者、所在地、課税標準額などが記されています。
所有権保存登記に課せられる「登録免許税」は、登記される建物の資産価値を基準として課せられますが、未登記建物は、その物理的な状況の登記情報がないため、固定資産評価証明書が必要になるわけです。
土地の所有権保存登記に必要な書類
土地の所有権保存登記については、上でお話ししたように、ごく稀で現実的なケースではありません。現実的には土地は所有権移転登記になります。
法人の所有権保存登記の場合
新築した自社ビルの所有権保存登記をする場合も、一般の住宅と同じように、まず建物の表題登記を行い、その後、所有権保存登記をします。
法人の建物登記の添付書類として、これまでは法人の代表者の資格を証する「資格証明情報」（代表者事項証明書など）が必要でしたが、法改正によって簡素化され、会社法人等番号、住所証明情報、代理権限証明情報の３点が重要になります。
代表者事項証明書などの資格情報は、2015年11月2日以後受付分の申請については原則として「会社法人等番号」を申請書に記載すればよいことになっています。（代表者の資格を確認できる「作成後３か月以内の登記事項証明書」を提供した場合には、会社法人等番号の記載は不要です）。
また、法人の住所を証する情報「住所証明情報」についても、2015年11月2日以後受付分の申請については、「現在の会社法人等番号で登記記録を確認可能なものに限り」、会社法人等番号を記載すれば省略できるようになっています。
「代理権限証明情報」は、所有権保存登記を司法書士に依頼する場合の法人の代表からの委任状です。委任の内容や、委任を受けた司法書士の権限を証明するものです。（法改正の詳しい内容は、インターネットで「法務省:不動産登記令等の改正に伴う添付情報の変更について」と検索するとご覧になれます）。
まとめ
所有権保存登記は、家（建物）を新築したら必ず行いたい登記です。所有権保存登記に必要な書類、登記申請書などについてもお話ししましたが、所有権保存登記をするには、まず、家（建物）について表題登記をしておかなければなりません。
表題登記、所有権保存登記いずれもきちんと行い、大きな財産である家（建物）の所有権を公にすることが大切です。
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