新たに建物を建てた際、法務局に建てたこと伝えるための登記をすることは多くの方がご存じかと思います。しかし、解体した際にも登記が必要なことは知らない方も多いのではないでしょうか？ そこで今回は建物を解体した際に行う滅失登記について、その概要を見たうえで登記申請は自身がやらなくてはならないのか、第三者へ依頼できるのかについてお伝えします。建替えや移転などで解体を検討されている方はぜひ、参考にしてください。
滅失登記とは
滅失登記は建物を解体した場合や、台風、地震などの自然災害で倒壊してしまった際、法務局に建物がなくなったことを伝え、登記簿から抹消するための手続きです。
滅失登記は、不動産登記をした時と同じように、建物だけではなく、土地についても登記を行う必要がありますが、基本的には建物だけの申請で問題ありません。その理由については次のとおりです。
建物の滅失登記
建物の滅失登記は、建物が登記簿上から抹消される手続きです。もし怠ってしまうと権利関係の明確化や抵当権者トラブル、保険金請求に問題が生じる可能性があるため、必ず行わなくてはなりません。
また、滅失登記は不動産登記法第五十七条に基づく義務であり、建物が解体されてから１ケ月以内に申請しないと10万円以下の過料が科される場合もあります。
土地の滅失登記
土地の滅失登記は基本的には必要ありません。建物がなくなっても、土地がなくなってしまうケースはほとんどないからです。ただし、海岸線の土地が永続的に沈んだり、大地震によって土地が変形した場合など適宜必要な登記申請をしなければなりません。
参照：e-GOV法令検索
滅失登記の申請は誰ができるのか
建物を建てた時と同様、建物を解体した時もやらなくてはならないことは多く、自身で滅失登記の申請を行う時間が取れない場合もあるでしょう。
建物を建てた際の建物登記申請は、不動産の権利に関する事項は司法書士、表題（表示）に関する事項は土地家屋調査士への依頼が可能です。しかし、滅失登記においては司法書士には依頼できず、土地家屋調査士にのみ依頼できます。
なぜなら、滅失登記は、建物の権利に関する登記ではなく、登記情報の表題に関する登記だからです。
つまり、滅失登記の申請ができるのは、建物の所有者と土地家屋調査士になります。また、所有者が亡くなっている場合は、相続人が申請を行うことも可能です。
滅失登記の依頼先
前述したように滅失登記は所有者本人（もしくは相続人）が申請するか土地家屋調査士に依頼して行います。それ以外では、「申請の依頼はできません」が、申請に係る書類の収集や書き方などの支援を受け、申請の手間を軽減できる建物登記支援サービスを利用することが可能です。
ここでは、土地家屋調査士に依頼する方法、自分で申請する方法に加え、建物登記支援サービスを利用する方法についても解説します。
司法書士への依頼はできない
先にも述べましたが、新築住居や不動産取引における登記とは違い、滅失登記は権利ではなく建物の所在つまり表題部における申請手続きになるため、司法書士への依頼はできません。
土地家屋調査士へ依頼する
※司法書士には登記簿の権利部 表題部に関する代理申請はできません
土地家屋調査士とは、不動産の表示に関する登記に必要な土地もしくは家屋に関する物理的状況を正確に登記記録に反映させるために必要な調査及び測量を行う資格者です。
不動産の表示に関する登記の申請手続きを代理で行うのも土地家屋調査士の重要な役割です。土地家屋調査士に滅失登記の申請を依頼する際には、次のような手順で進めていきます。
土地家屋調査士を探す
土地家屋調査士に依頼するといっても日常的に関連する職業ではないため、どこで探せばいいのかと思われるかもしれません。そこでおすすめは、各都道府県に1つずつある土地家屋調査士会に連絡して紹介してもらう方法です。また、インターネットや電話帳でも探すことができます。土地家屋調査士には現場確認が必須事項のため交通費等の経費支払いを考えると当該建物の近くで探す方が良いかもしれません。
必要書類を用意する
土地家屋調査士に建物滅失登記を依頼する際には、以下の書類を自身で用意しなくてはなりません。
登記申請書（法務局のWebサイトで雛形をダウンロードできます）
所有権移転証明書（解体前に建物所有者が所有権移転登記を行った場合のみ）
建物滅失証明書（解体工事完了証明書）
前項証明書発行の解体業者が法人の場合は、法人の登記事項証明者など代表者の資格を証明する書類と登記所登録の印鑑証明書（解体工事を請け負った業者に依頼すれば通常は用意してもらえます。会社法人等番号を記載した場合は証明書添付を省略できます。）
法人でない場合は個人の印鑑証明書
位置図（登記官が現地確認する際に利用します。基本的に住宅地図で用意されます。）
土地家屋調査士に依頼する
必要書類を用意したら、土地家屋調査士に建物滅失登記を依頼します。土地家屋調査士は、現地及び必要書類に不備がないか確認し、登記申請書を作成、法務局に登記申請を行います。
登記完了証の受け取り
登記申請が終われば、法務局から登記完了証が発行されるので土地家屋調査士から受け取って手続きは完了です。
自分で申請する
次に自分で申請する場合の方法について解説します。
滅失登記申請に必要な書類
まず、滅失登記の申請に必要な書類を入手し、必要事項を記載しましょう。具体的に必要な書類は次のとおりです。
登記申請書
申請者本人の基本情報に加え、登記の目的を「滅失登記」とし記載する書類です。次に記載する建物滅失証明書や代表者（個人の場合は個人の印鑑証明書）の印鑑証明書と一緒に提出します。
建物滅失証明書（解体工事完了証明書）及び事業者証明書等は、委任申請と同一です。
位置図
位置図は任意提出の書類です。一般的には住宅地図を使用しますが、住宅地図がない場合は、グーグルマップなどに目印をつけて当該地が登記官に分かるようにすると親切です。
登記事項証明書
＊申請書を作成するために必要な書類で、申請には提出不要です。
滅失登記申請書は、現在の登記記録に記録されているとおりに記載することが必須です。その記録事項を知るために、登記事項証明書を法務局で取得します。（有料）
原本還付請求書
解体業者より、証明書や印鑑証明書などの返却を求められた場合に作成する書類です。登記申請で提出する際の書類は、基本的にすべて原本でなくてはなりませんが、原本の返却を求めることは可能です。
法務局へ登記申請をする際、原本と一緒にコピーと原本還付請求書表紙を付けて提出することで、登記完了証と一緒に原本が返還されます。
登記申請書のフォーマットは自作も可能ですが、法務局のウェブサイトに用意されたフォーマットを利用することがおすすめです。また、原本還付請求書も特にフォーマットはなく、原本をコピーした書類全ての余白に「右は原本に相違ありません」と記載し、申請人の記名・押印をします。詳しくは、法務局で確認をしてください。
以上は自身が建物の所有権を持っている場合に必要な書類です。もし所有権を持つ本人ではなく、相続で滅失登記の申請をする場合は、次の書類も用意する必要があります。
所有者の戸籍謄本、除籍謄本、戸籍の附票
所有者が亡くなったことと相続人を明確にする証明書として、亡くなった人に配偶者や婚姻していない子がいる場合は【戸籍謄本】、配偶者も子もいない場合は【除籍謄本】が必要です。戸籍に関する謄本取得は、本籍地の役所になります。
不動産の所有者は「登記簿記載の住所に住む、この名前の人である」、つまり住所と氏名で判断されます。亡くなった方が、登記簿記載の住所から複数回転居していた場合は、前述のことから戸籍には住所情報が記載されないため戸籍の附票が必要です。
申請者の戸籍謄本
相続人が申請することが原則です。亡くなった所有者の戸籍謄本や除籍謄本に申請者が記載されていれば用意する必要はありません。
滅失登記申請の手順
次に滅失登記の申請をする際の手順について解説します。
滅失登記申請を行う法務局の確認
滅失登記の申請は、解体した建物があった住所を管轄する法務局で行います。そのため、まずは管轄の法務局がどこにあるのかを確認します。
滅失登記が可能かどうかの確認
前述したように、解体した建物が登記されていなければ滅失登記を申請する必要はありません。
相続の場合は、相続人が複数人いても一人で滅失登記はできますので、すでにほかの相続人が滅失登記を申請してしないか法務局で確認しましょう。
稀ですが、解体する建物所有者が被相続人であるか、相続人に所有権移転登記されているかの確認のため登記事項証明書を法務局で取得して確認しましょう。
申請書類の提出
前項で挙げた書類をまとめて法務局に持参します。持参が難しい場合は、郵送で提出しても構いません。
登記完了証の受領
提出した書類に不備がなく、申請内容に問題がなければ滅失登記が承認されます。承認後、法務局が発行した登記完了証を受領し、滅失登記申請は完了です。
以上が滅失登記手続に必要な書類と手順の要点ですが、所在地管轄法務局でやり方や必要な書類が異なる場合もあります。そのため、必ず事前に所在地管轄の地方法務局Webサイトや窓口で詳細は確認してください。
建物登記支援サービスを利用する
自分で登記申請したいがやり方がわからない、すべてを自分でやる時間がないといった場合は、建物登記申請支援サービスの利用が便利です。
必要書類の集め方がわからない、忙しくて自分で申請書類を作成する時間がつくれないなど、登記申請時の課題を解消し、迷うことなく迅速な本人申請を支援します。
土地家屋調査士に頼むまでもないが、自分で申請するのは不安が残る、費用を節約したい方におすすめなサービスです。
滅失登記の費用比較
滅失登記の申請は、自分で行う場合、必要書類の取得や書類のコピー代で1,000円～3,000円程度です。ただし、法務局へ書類を持参する場合は交通費がかかります。
次に土地家屋調査士に依頼する場合の報酬費用相場は、4～5万円程度です。これに必要書類を集めるためにかかる経費が別途かかります。士業者、地域によっても異なるため、詳しくは事前に士業者へ確認してください。
そして、建物登記支援サービスを利用する場合の費用は、報酬、経費込で１万円程度です。
こちらに依頼すれば、滅失登記の必要性の確認、管轄法務局宛の登記申請書作成、登記事項証明書取得、位置図準備、申請方法についてまで任せることが出来ます。
| 費用内訳 | 土地家屋調査士 | 自分で | 住Myの建物登記自己申請 |
|---|---|---|---|
| 専門家報酬 | 一式 | － | 一式 |
| 必要書類の取得 | 一式 | 1,000円程度 | 一式※1 |
| 現地調査（交通費） | 一式 | －※2 | － |
| 申請書＋添付書類作成 | 一式 | － | 一式 |
| 交付申請 | 一式 | 実費 | お客様負担 |
| 合計 | 約50,000円 | 1,000円～3,000円 | 6,600円※3 |
※1 取壊事業者が存在している場合は、お客様に取壊証明書を取得していただきます。事業者が存在していない場合は（昔に壊して未登記のケース）、弊社作成の上申書で対応していただきます。そのため、必要書類の取得は お客様／一式 双方のケースにわかれます。
※2 地調査が必要なのは土地家屋調査士だけです。自分で申請する際も、写真なども不要です。
※3 住Myの建物登記自己申請では建物登記申請のオプションサービスとして提供しています。
まとめ
滅失登記は、登記済建物を解体する際に必要な登記です。自分か土地家屋調査士に依頼して申請します。
細かい手続きが面倒、自分でやる時間がないといった場合は、土地家屋調査士に依頼するのが便利ですが、自分でやるのに比べれば費用もばかになりません。
そこで、おすすめしたいのが「住Myの建物登記自己申請」です。滅失登記はもちろん、建て替え建て直しをした際の登記についてもしっかりとサポートします。コストを抑えつつ、登記をスムーズに済ませたいといった際はお気軽にご相談ください。
自分でしたいが書類作成に不安がある、節約したいが準備する時間がないといった方はぜひご相談、利用してください。お気軽にご相談ください。
