未登記建物を相続。遺産分割協議書の書き方、手続きに関して徹底解説

日本において、人口構造の変化や住宅の高齢化が進む中で、相続における未登記建物の取り扱いがますます重要性を増しています。特に、2024年4月から開始された相続登記の義務化は、未登記建物の存在とその適切な処理の必要性を間接的に強調しています。

この法律は、未登記建物の相続登記を直接義務付けるものではありませんが、不動産所有権の明確化に対する法的関心の高まりを示唆しています。

未登記建物の定義、相続における課題、遺産分割協議書での取り扱い、登記手続き、放置するリスク、専門家の重要性、および相続に関する注意点について網羅的に解説します。

未登記建物とは

未登記建物とは、不動産登記法に基づいて法務局に登記されていない建物のことを指します。

これは、建物の物理的な情報（所在、種類、構造、床面積など）を記録する表題登記と、所有者に関する情報を記録する権利登記のいずれも、または両方が行われていない状態を意味します。

物理的には存在し、固定資産税の課税対象となっている場合もありますが、法的な所有権は公的に認められていません。

登記された建物は、法務局の登記簿にその物理的属性と所有権者が記録されますが、未登記建物にはそのような記録が存在しません。

未登記建物の種類

未登記建物はその状態によっていくつかの種類に分類できます。

未登記建物	新築時から一度も登記されていない建物
表題部変更未登記	増築や改築が行われたにもかかわらず、その変更が登記されていない建物
権利部未登記	建物の登記はされているものの、所有者の変更などの権利に関する登記が行われていない建物

どの種類の未登記建物であるかによって、その後の登記手続きの複雑さが変わる可能性があります。例えば、完全に未登記の建物は、一部未登記の建物よりも多くの初期登録手続きを必要とします。

未登記建物の発生理由

未登記建物が発生する背景には、いくつかの理由が考えられます。

古い建物、特に登記制度が十分に整備される前に建てられた建物や、戦後の混乱期などに建てられた建物は、登記がされていない場合があります。

また、住宅ローンを利用せずに自己資金で建設または購入された建物の場合、金融機関からの登記の要求がないため、そのまま未登記となるケースがあります。

さらに、建物の所有者が登記の必要性を認識していなかったり、登記の手続きが煩雑で費用がかかるという認識から、登記を怠ってしまうこともあります。

未登記建物の確認方法

相続した建物が未登記かどうかを確認する方法はいくつかあります。

まず、毎年自治体から送付される固定資産税納税通知書を確認します。この通知書に「家屋番号」が記載されていない場合や、「未登記家屋」と明記されている場合は、未登記である可能性が高いです 。

また、建物の所在地の市区町村役場の税務課で、固定資産評価証明書や名寄帳を取得して確認することも有効です。

法務局に土地の地番を伝えて、その土地上に登記されている建物があるかどうかを問い合わせることもできます。

土地の権利証はあっても、建物に関する権利証がない場合も、建物が未登記である可能性を示す兆候の一つです。

固定資産税納税通知書は、未登記建物であっても課税対象として自治体が把握しているため、確認の第一歩として有効ですが、法務局への確認が最終的な判断となります。

未登記建物の相続

相続の対象となる未登記建物であっても、被相続人の財産の一部として相続の対象となります。

たとえ登記されていなくても、その建物が現実に存在し、経済的な価値を持つ以上、相続財産として扱われ、遺産分割の対象となります。

相続における課題

未登記建物の相続には、いくつかの特有の課題が存在します。

まず、登記がないため、相続人が第三者に対して自身の所有権を証明することが困難になります。

また、相続手続き自体が複雑になる可能性があり、所有権が不明確なために相続人間で紛争が生じるリスクも高まります 。さらに、未登記のままでは、建物を売却したり、担保に入れて融資を受けることが難しくなるという制約もあります。

もし建物が他人の土地の上に建っている場合、登記がないとその土地の所有者に対して建物の権利を主張できなくなるリスクもあります。未登記であるという法的地位の曖昧さが、相続手続きを進める上で多くの課題を生み出します。

相続における利点

未登記建物の相続における利点は限定的です。強いて挙げれば、登記手続きを直ちに実施する必要がないため、一時的に費用や手間が省ける可能性があります。

しかし、これはあくまで一時的なものであり、長期的に見ると多くのリスクを伴います。

登記を先延ばしにすることは、将来的な法的問題や経済的な不利益を招く可能性が高いため、推奨されるものではありません。

遺産分割協議書における未登記建物の扱い

記載の必要性

相続財産に未登記建物が含まれている場合、遺産分割協議書にその建物を明記することが必要になります。相続人全員が未登記建物の存在を認識し、その分割方法について合意するためです。

遺産分割協議書に未登記建物の記載がない場合、後々遺産分割のやり直しが必要になる可能性もあります。

記載方法

遺産分割協議書に未登記建物を記載する際には、通常の登記された建物とは異なる点に注意が必要です。

未登記建物の場合は家屋番号が存在しないため、「未登記建物」または「未登記家屋」と記載します 。

所在（住所）、種類（居宅、店舗など）、構造（木造、鉄骨造など）、床面積などの情報は、固定資産税納税通知書、固定資産評価証明書、または名寄帳に記載されている情報を基に、可能な限り詳細に記載します。

また、情報の出典を明記するために、「（未登記建物につき、令和〇年度固定資産税評価証明書参考）」といった注記を加えることが推奨されます。
以下は、遺産分割協議書における未登記建物の記載例です。

（例）
第一条相続人Aは、下記の不動産を相続する。
＜建物＞
所在：〇〇県〇〇市〇〇町〇〇番地
家屋番号：未登記建物
種類：居宅
構造：木造瓦葺平家建
床面積：〇〇．〇〇平方メートル
（未登記建物につき、令和〇年度固定資産税評価証明書参考）

法的効力

遺産分割協議書に未登記建物の情報が正確に記載されていれば、相続人間においてはその合意内容に基づいて遺産分割が行われます。

しかし、遺産分割協議書だけでは相続人が第三者に対して当該建物の所有権を主張することはできません 。第三者に対抗するためには、建物の登記手続きを完了させる必要があります。

情報不足の場合の注意点

未登記建物に関する情報が不足している場合は、可能な限り詳細な情報を収集することが重要です。固定資産税に関する通知書や評価証明書、名寄帳などを改めて確認し、市区町村役場の担当部署に問い合わせることも有効です。

税務記録と実際の建物の状況が異なる可能性もあるため、正確な情報を遺産分割協議書に記載することが、その後の登記手続きをスムーズに進める上で重要となります。

未登記建物の登記手続き

表題登記の義務

新築した建物や、登記されていない建物の所有権を取得した者は、その所有権を取得した日から1ヶ月以内に、建物の表題登記を申請する義務があります。

この義務を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります 。相続によって未登記建物を取得した場合も、この義務は相続人に承継されます。

所有権保存登記

表題登記が完了した後、建物の所有者として登記するために所有権保存登記を行う必要があります。

この登記を行うことで、相続人は第三者に対して建物の所有権を主張できるようになり、売却や担保設定などの取引が可能になります 。

必要書類

登記には以下の書類が必要になります。

登記申請書	法務局へ申請する書類
建物図面	建物の位置や形状、敷地との関係を示す図面
各階平面図	各階の形状を示し、床面積および求積方法を記載した図面
建築確認通知書	物件の建築確認が完了していることを証明する書類
被相続人の住民票除票	住民登録が抹消された住民票
相続関係を証明する書類	被相続人の戸籍謄本（全部事項証明書）及び相続人全員の戸籍謄本（全部事項証明書）または、法定相続人法定相続情報一覧図など
申請人の住民票	住民票に記載されている事項を証明するもの